IMU: OVVERO PERCHE’ RIMPIANGEREMO L’ ICI

Riporto volentieri (grazie alla cortese autorizzazione dell’estensore) una riflessione-mail pervenutami in questi giorni…. si parla di Imposte Municipali….. ICI…IMU…

Un grazie al collega Paolo Angelo Napoli

     Sarà così, perché improvvisate società “esperte (?) di ICI, consulenti dei Comuni”, inventano valori stellari poi attribuiti alle aree fabbricabili. L’imponibile è mediamente superiore da tre a cinque volte quello già in precedenza quantificato dai Consigli Comunali. L’ICI relativa viene aumentata in pari misura, gravata da diaboliche sanzioni e interessi

     Chi non volle o non vorrà ricorrere, di fatto riconosce / riconoscerà quei fantasiosi valori e dovrà pagare l’ IMU con la ben più elevata aliquota minima del 0,76 per mille. Inoltre i Comuni potranno deliberare un aumento di quell’aliquota di un ulteriore 0,3 per mille. Potrebbero però diminuirla in pari misura, ma chi ci crede?

     Ecco perché Le scrivo: lo scorso 2011 personalmente o con alcuni colleghi ho presentato 11 ricorsi ICI, con i risultati di cui all’ allegato:  tutti accolti. Dieci integralmente, l’undecimo in buona parte.  In soldoni: quanto eccepito è stato accolto per il 93,82%,  per il residuo 6,18% pende appello in secondo grado. Per 7 di quei ricorsi (su 11), I COMUNI SONO STATI CONDANNATI A PAGARE LE SPESE DI GIUDIZIO, con ampia soddisfazione dei ricorrenti, ripagati di quanto sborsato per essere difesi.

     Undici ricorsi sono poca cosa, ma quell’esito positivo è ripetibile perché motivato dall’ esperienza acquisita in oltre dieci anni di dedizione all’ICI, quando assistevo i Comuni (Brescia compresa), in pratica senza contenzioso perché non chiedevo nulla di meno e nulla di più del dovuto.

     Pagare correttamente le tasse è doveroso, come ricorda Mario Monti; estorcere ai rassegnati  cittadini  ICI  non dovuta e tra breve l’ancor più gravosa IMU è scandaloso.

     Senza ricorrere ai “forconi” dei camionisti, potrà richiedermi via mail dettagli forse utili per la tutela dei Suoi assistiti. Se vuole, mi lasci il numero di telefono. Cordialità.

PAOLO ANGELO NAPOLI    -   paolo.angelo.napoli@gmail.com   

Risultati Contenzioso ICI

… Grazie al Collega per aver contribuito a sfatare il mito che tutti sono sempre e solo evasori…  Gli evasori ci sono ma ci sono anche tanti  cacciatori di streghe che rincorrono laute ricompense o (immeritate) promozioni. e Grazie per la disponibilità del collega Paolo Angelo nei confronti di chi, come lui, lavora per cercare giustizia e correttezza nei rapporti tra fisco e contribuente.

PD.

OBBLIGO INSERIMENTO CLASSE ENERGETICA NEGLI ANNUNCI IMMOBILIARI

Informiamo gli interessati che che dal 1° gennaio 2012 è entrato in vigore un particolare obbligo che concerne gli annunci immobiliari.

L’art. 13, comma 1, lett. c) del DLgs. n. 28/2011 (che ha introdotto il nuovo comma 2-quater nell’art. 6 del DLgs. n. 192/2005) prevede infatti che:

“nel caso di offerta di trasferimento a titolo oneroso di edifici o di singole unità immobiliari, a decorrere dal 1° gennaio 2012 gli annunci commerciali di vendita debbono riportare l’indice di prestazione energetica contenuto nell’attestato di certificazione energetica (ACE)”.

Sono interessati dalla nuova disposizione:

• gli operatori del settore immobiliare, (imprese di costruzione e agenzie di intermediazione immobiliare)
• tutti coloro che pubblichino annunci commerciali inerenti edifici o singole unità immobiliari, sia in veste di privati cittadini che di impresa.

Oggetto dell’informativa obbligatoria pare sia l’indice di prestazione energetica assegnato all’immobile nell’ambito dell’ACE; quindi: la classe energetica nella quale l’immobile è stato collocato e che è appunto “attestata” dall’ACE.

Chi viola le regole pare incorra nella sanzione amministrativa da 1.000 euro a 5.000 euro.

La Regione Lombardia, con una nota informativa ha chiarito che non scatta la multa per gli annunci immobiliari “pattuiti” prima del nuovo anno, ossia i contratti la cui pubblicazione è stata concordata entro il 31 dicembre 2011. In tal caso, il titolare dell’annuncio che ha disposto la loro affissione prima del 1° gennaio 2012, al fine di non incorrere nella sanzione prevista, deve trasmettere un’auto-dichiarazione ex art. 47 del D.P.R. 445/2000 al Comune in cui è situato l’immobile, indicando il numero e il luogo esatto in cui sono affissi i cartelli in questione.

La dichiarazione deve essere trasmessa entro il 31 dicembre 2011 con raccomandata A/R o posta certificata e copia della stessa deve essere conservata dallo stesso titolare dell’annuncio.

Il provvedimento della regione Lombardia può essere approfondito cliccando QUI.

INTEGRO IL PRESENTE ARTICOLO CON LE INTERESSANTI INFORMAZIONI COMUNICATEMI IN EXTREMIS DALL’AMICA ARCH. ANGELA FACCOLI:

D – Se un edificio non è soggetto all’obbligo di ACE secondo quanto definito nella DGR VIII/8745, sono comunque obbligato ad indicare la classe ed il fabbisogno energetico al fine di rispettare l’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche degli edifici oggetto di annuncio commerciale finalizzato alla vendita o alla locazione?

R – No, come definito al punto 4 dell’allegato alla DGR IX/2555: “Sono esclusi dall’ambito di applicazione delle disposizioni di cui ai precedenti punti 1 e 2, le seguenti fattispecie:

• a) i fabbricati industriali, artigianali e agricoli non residenziali quando gli ambienti sono mantenuti a temperatura controllata o climatizzati per esigenze del processo produttivo;
• b) i fabbricati industriali, artigianali, agricoli e relative pertinenze qualora gli ambienti siano mantenuti a temperatura controllata o climatizzati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti recuperabili;
• c) gli edifici e le unità immobiliari prive di impianto termico (come definito al punto 2, lettera ee) della DGR 8745/2008) o di uno dei suoi sottosistemi necessari alla climatizzazione invernale;
• d) le locazioni di immobili per una durata massima di 30 giorni.

Gli annunci commerciali inerenti alle fattispecie di cui sopra dovranno riportare la dicitura “IMMOBILE NON SOGGETTO ALL’OBBLIGO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA”.

D – Dove posso trovare maggiori informazioni in merito all’obbligo di dichiarare le prestazioni energetiche e la classe energetica degli edifici oggetto di annuncio commerciale per la vendita o la locazione?

R – Può trovare maggiori informazioni consultando la DGR IX/2555 e l’aggiornamento della nota informativa relativa alle competenze dei Comuni in merito al controllo e all’irrogazione delle sanzioni in materia di certificazione energetica degli edifici ed annunci commerciali per la loro vendita o locazione, inviata da Regione Lombardia a tutti i Comuni lombardi il 21 dicembre 2011, disponibili al seguente link.

D- Nel caso di annunci commerciali relativi alla vendita o alla locazione è sufficiente indicare la classe energetica dell’edificio?

R- No, oltre alla classe energetica relativa al riscaldamento a cui l’edificio appartiene, dovrà essere indicato anche il fabbisogno di energia primaria per il riscaldamento (kWh/m2 per anno o KWh/m3 per anno) che identifica l’indice di prestazione energetica.

… in buona sostanza: Sempre l’indicazione su ogni annuncio di vendita/locazione, anche se l’immobile non è soggetto a certificazione, e INDICAZIONE, oltre che della Classe Energetica, ANCHE DEL FABBISOGNO DI ENERGIA PRIMARIA dell’immobile oggetto di annuncio commerciale.

Cordiali saluti.

Studio Domenico Pezzotti

TERRITORIALITA’ IVA – RIEPILOGO “CRITERI”

L’anno 2010 ha visto una profonda revisione delle regole sulla territorialità delle prestazioni di servizi; il DLgs. n. 18/2010 ha infatti completamente rivisto le regole per l’individuazione del luogo di rilevanza territoriale delle prestazioni di servizi.

Le “regole di base” sono le seguenti:

1. Regola Generale (art. 7-ter del DPR 633/7) per le prestazioni di servizi “generiche”; queste rilevano territorialmente nel Paese del committente, se quest’ultimo è un soggetto passivo d’imposta (operatore con Partita IVA o comunque identificato ai fini IVA) mentre rilevano nel Paese del prestatore nel caso in cui il committente non sia soggetto passivo d’imposta (es.: un Privato cittadino)

2. Deroghe “assolute” (artt. 7-quater e 7-quinquies) per alcune specifiche prestazioni di servizi:

• Servizi relativi agli immobili –> IVA dovuta nello stato ove si trova l’immobile
• Servizi di trasporto passeggeri –> IVA dovuta in proporzione alla distanza percorsa sul territorio dello stato
• Servizi di ristorazione e catering (a terra) –> IVA dovuta nello stato ove sono materialmente eseguite
• Servizi di ristorazione e catering (a bordo di navi aerei o treni) –> IVA dovuta in Italia se il luogo di partenza è nel territorio dello Stato
• Servizi di locazione e noleggio a breve termine di mezzi di trasporto –> IVA dovuta in Italia se sono messi a disposizione nel territorio dello Stato Italiano ed utilizzati all’interno della Comunità
• Servizi relativi ad attività culturali, artistiche, scientifiche, sportive, fiere, esposizioni (vedasi elenco completo art. 7-quinquies) –> IVA dovuta nello stato ove le manifestazioni si svolgono concretamente

3. Deroghe “relative” (artt. 7-sexies e 7-septies) per ulteriori prestazioni di servizi:

Prestazioni particolari rese a committenti NON SOGGETTI PASSIVI

• intermediazione –> IVA in Italia se le operazioni oggetto di intermediazione si considerano effettuate in Italia
• trasporto beni “non intracomunitario” –> IVA in Italia in proporzione alla distanza percorsa nel territorio dello Stato
• trasporto beni intracomunitario –> IVA in Italia se il trasporto ha avuto inizio nel territorio dello Stato
• lavorazioni e perizie su beni mobili materiali, le attività accessorie ai trasporti –> IVA in Italia se eseguite nel territorio dello Stato
• locazione e noleggio NON a breve termine di mezzi di trasporto –> IVA in Italia se rese da prestatori stabiliti in Italia o se utilizzate in Italia
• prestazioni rese tramite mezzi elettronici: –> IVA in Italia se il committente è domiciliato o residente nello Stato
• prestazioni di telecomunicazione e radiodiffusione: –> IVA in Italia se rese da soggetti stabiliti o domiciliati in Italia e comunque se utilizzate nel territorio dello Stato

Prestazioni particolari rese a committenti non soggetti passivi domiciliati e residenti fuori dalla Comunità (vedasi elenco specifico art. 7 septies)

Le prestazioni di servizio poste in essere da soggetti passivi IVA nazionali a favore dicommittenti non residenti possono essere raggruppate in due grandi categorie:

- servizi attivi per i quali si realizza il presupposto territoriale in Italia, ovvero i servizi “generici” di cui all’art. 7-ter prestati a committenti non soggetti passivi d’imposta, quelli indicati nelle deroghe di cui agli artt. 7-quater e 7-quinquies per i quali si verifica l’imponibilità in Italia (ad esempio, servizi relativi a beni immobili situati nel territorio dello Stato), nonché quelli di cui agli artt. 7-sexies e 7-septies (per questi ultimi, sono comunque fuori campo IVA quelli prestati a committenti extra-Ue). I servizi elencati, in quanto imponibili ad IVA concorrono alla formazione del volume d’affari;
- servizi attivi per i quali non si realizza il presupposto territoriale in Italia, ovvero i servizi “generici” di cui all’art. 7-ter posti in essere a favore di soggetti passivi d’imposta in altro Stato (Ue o extra-Ue), quelli indicati nelle deroghe di cui agli artt. 7-quater e 7-quinquies per i quali non si verifica la territorialità in Italia (ad esempio, servizi relativi a beni immobili non situati nel territorio dello Stato), nonché quelli di cui agli artt. 7-sexies e 7-septies, prestati a favore di committenti soggetti passivi d’imposta (come detto, infatti, tali servizi “tornano” alla regola generale di cui all’art. 7-ter, e quindi rilevanti ai fini IVA nel Paese del committente). Le elencate prestazioni di servizi, in quanto carenti del presupposto territoriale, non rilevano ai fini IVA nel nostro Paese e non concorrono alla formazione del volume d’affari.

Ricordiamo che per le operazioni poste in essere nei confronti di committenti soggetti passivi in altro Stato Ue, di cui all’art. 7-ter, deve essere data indicazione in dichiarazione IVA (ammontare del valore operazioni); tale indicazione è funzionale all’incrocio dei dati con quanto indicato nei modelli INTRASTAT ed è quindi limitata alle prestazioni di servizi di cui all’art. 7-ter rese a committenti soggetti passivi in altro Stato Ue. Pertanto non vanno indicate in dichiarazione le altre prestazioni di servizi fuori campo, sempre ai sensi dell’art. 7-ter quando rese a committenti soggetti passivi d’imposta in uno Stato extra-Ue, nonché quelle di cui agli artt. 7-quater e 7-quinquies (a prescindere dal committente), per le quali non si realizza il presupposto territoriale in Italia.

Quanto sopra per opportuna memoria nelle registrazioni infrannuali funzionali alla redazione della dichiarazione.

Cordiali saluti.

Studio Pezzotti

cfr.: Eutekne.info 22-02-2011

LEASING IMMOBILIARI IN ESSERE – OBBLIGO IMPOSTA SOSTITUTIVA ENTRO IL 31/03/2011

Segnaliamo che per i contratti di leasing immobiliare in corso di esecuzione alla data del
1° gennaio 2011 le parti  devono pagare un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale che va necessariamente versata, in unica soluzione, entro il 31 marzo 2011.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la sostitutiva deve essere versata anche per i contratti per i quali al 31 dicembre 2010 sia già stato esercitato il diritto di riscatto ma non è ancora stato stipulato il rogito notarile; risultano invece esonerati i contratti di leasing eventualmente già stipulati al 31 dicembre 2010 nel caso in cui società di leasing non risulti ancora proprietaria dell’immobile.

L’imposta sostitutiva deve essere calcolata sul ”valore del bene immobile finanziato” mediante applicazione dell’aliquota del 2% per i fabbricati strumentali e del 3% per i fabbricati abitativi. Dal valore ottenuto si scomputa l’imposta di registro già corrisposta (dalla società di leasing) in relazione al contratto in essere. Il risultato ottenuto deve a sua volta essere diminuito di un importo pari ad una percentuale forfetaria del 4% moltiplicata per gli anni di durata residua del contratto.

I contribuenti che hanno in corso contratti di locazione finanziaria sono invitati a rivolgersi alle rispettive società di leasing per concordare chi curerà i conteggi della sostitutiva e/o per lo scambio di dati e informazioni necessarie al corretto calcolo dell’imposta.

Lo studio contatterà personalmente i clienti che si trovano nella necessità di ottemperare all’obbligo sopra delineato.

Cordiali saluti.

Domenico Pezzotti

cfr.: Circolare Mensile Impresa 02/211 – 2 + Monografia pag. 26

CASSAZIONE – I BENI STRUMENTALI UTILIZZATI DALL’IMPRENDITORE SONO “SEMPRE” RELATIVI ALL’IMPRESA

La Corte di Cassazione produce questa volta una sentenza che, secondo autorevoli commentatori, potrebbe produrre effetti dirompenti.

Con la decisione n. 772 del 14/1/2011 la Cassazione ha affermato che:

Gli immobili relativi ad imprese individuali commerciali, aventi carattere strumentale ed utilizzati dal possessore-imprenditore “esclusivamente” per l’eservizio dell’imporesa, SONO RELATIVI ALL’IMPRESA A PRESCINDERE DALLA LORO ISCRIZIONE NEI REGISTRI D’INVENTARIO O DEI BENI AMMORTIZZABILI”

La decisione stupisce in quanto il TUIR prevede all’art. 65 quanto segue:

Per le Imprese individuali, ai fini delle imposte sui redditi, si considerano relativi all’impresa …… i beni appartenenti all’imprenditore che siano indicati nell’inventario ….. . GLI IMMOBILI DI CUI AL COMMA 2 DELL’ART. 43 (ovvero gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’arte o professione o impresa commerciale) SI CONSIDERANO RELATIVI ALL’IMPRESA SOLO SE INDICATI NELL’INVENTARIO.

C’è da chiedersi se i giudici in questione abbiano attentamente considerato le parole della norma che, a parere di tutti, sono assolutamente inequivocabili.

Le conseguenze della decizione sono assolutamente rilevanti…. un imprenditore che abbia infatti estromesso, anni fa, un immobile strumentale -che tuttavia continua ad utilizzare per l’esercizio della propria impresa- si troverebbe a dover assoggettare a tassazione la plusvalenza realizzata in caso di vendita dell’immobile stesso, nonostante abbia versato un’imposta sostitutiva per l’estromissione e non abbia più dedotto, dalla data di estromissione, alcun costo relativo all’immobile.

E’ necessario tenere monitorata l’evoluzione di simili interpretazioni e verificare “da che parte tira il vento”…. gli imprenditori che si trovano in situazioni come quella sopra riportata faranno bene  a cercare di utilizzare l’immobile “promiscuamente” ed a creare le condizioni affinchè l’immobile stesso non possa essere considerato “relativo all’impresa”.

… la certezza del diritto, in Italia, continua ad essere una chimera!

I Sigg. clienti interessati alla questione saranno personalmente contattati dallo studio.

Cordiali saluti.

Doenico Pezzotti.

cfr.: Circolare Tributaria n. 4 del 24/1/2011 p. 7

ACQUISTARE CASA… QUALCHE PRECAUZIONE PRECONTRATTUALE

Comperare casa non è una sciocchezza per la quale si possano compiere errori o leggerezze…. riassumo di seguito alcune informazioni raccolte negli articoli “estivi” e che ritengo importante mettere a disposizione di coloro che ne possono avere bisogno:

PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il preliminare è lo strumento con il quale il compratore ed il venditore

GUIDA ALL’ACQUISTO DI IMMOBILI IN COSTRUZIONE – PROMEMORIA 36% ACQUISTO AUTORIMESSE

Segnalo una interessante GUIDA edita dal Consiglio Nazionale del Notariato in collaborazione con 12 associazioni di consumatori ed intitolata “ACQUISTO IN COSTRUZIONE“

La guida esamina tutti gli aspetti problematici dell’acquisto di immobili in corso di costruzione e fornisce utili informazioni su come evitare i rischi connessi con questo tipo di acquisto nonchè le tutele previste dalla legge per minimizzare i rischi di possibili truffe o fallimenti.

Ne consiglio la lettura a tutti i potenziali “acquirenti” di immobili in costruzione (ma anche di immobili già finiti e costruiti).

Ricordo che relativamente all’acquisto di immobili è attivabile la detrazione del 36% sull’acquisto del garage/autorimessa pertinenziale qualora l’acquisto avvenga direttamente dal costruttore del bene (sono escluse le compravendite tra privati o relative ad immobili non costruiti dal venditore).

In buona sostanza, è possibile godere di una detrazione d’imposta sino al 36% del “costo di costruzione” dell’autorimessa pertinenziale dichiarato dal costruttore. Esempio: acquisto un’autorimessa da euro 20 mila; il costo di costruzione dichiarato dal venditore/costruttore è di 16 mila; potrò ottenere in dichiarazione dei redditi uno sconto tasse complessivo di euro 576 euro/anno per n. 10 anni.

ATTENZIONE! Per poter ottenere la detrazione 36% i pagamenti del costo dell’autorimessa devono essere effettuati ESCLUSIVAMENTE CON BONIFICO BANCARIO EX. L. 449/97  E NON PRIMA DI AVER CREATO IL VINCOLO PERTINENZIALE TRA L’AUTORIMESSA E L’ABITAZIONE. Il vincolo pertinenziale si “crea” con la stipula e la registrazione di un preliminare di compravendita o con l’atto notarile. Secondo l’Amministrazione Finanziaria i pagamenti fatti prima della creazione del vincolo NON BENEFICIANO DELLA DETRAZIONE.

Lo studio è a disposizione per qualsiasi chiarimento in merito.

Studio Pezzotti

Cfr.: Il sole 24 Ore 5/2/2010 p. 29 (x guida Notariato) + informazioni generali