LOCAZIONE IMMOBILI – NUOVO OBBLIGO 2010; CONSEGNA AL CONDUTTORE DELL’ATTESTATO DI CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Si segnala che è entrato in vigore, dal 1° luglio 2010 in Lombardia e in Emilia Romagna, l’obbligo di consegnare l’Attestato di Certificazione Energetica (ACE) insieme ai contratti di locazione di immobili.
L’obbligo per il proprietario dell’immobile di consegnare al locatario una copia conforme dell’ACE è previsto dall’articolo 9.2 lettera g) della DGR VIII/ 8745, e scatta nel caso di contratti di:
- locazione
- locazione finanziaria
- affitto di azienda comprensivo di immobili
siano essi nuovi o rinnovati, riferiti ad una o più unità immobiliari.
Per contratto “nuovo” si intende quello perfezionato a partire dal 1° luglio 2010; per contratto “rinnovato” quello che abbia subito un rinnovo espresso o tacito dal 1° luglio 2010.
L’attestato deve essere consegnato in originale o in copia conforme dal locatore al conduttore, sia nel caso di nuovo contratto sia nel caso di rinnovo (sia esso espresso o tacito): suggeriamo farne una copia conforme (autocertificata) da consegnare al conduttore mantenendo l’originale in custodia al locatore (proprietario).
La mancata consegna dell’ACE sarà punita con una sanzione amministrativa da 2.500 a 10.000 euro. Sono esclusi dall’obbligo gli edifici di edilizia residenziale pubblica concessi in locazione abitativa e gli edifici in comodato d’uso gratuito o usufrutto.
L’Attestato di Certificazione Energetica vale 10 anni, quindi non deve essere redatto nuovamente per ogni contratto, ma mantenuto dal locatore, che ne rilascia copia dichiarata conforme in tutti i casi di nuove stipule. L’obbligo non si applica nel caso di contratti non onerosi, quali comodato gratuito o simili; tuttavia deve essere aggiornato ad ogni intervento che modifica la prestazione dell’edificio o dell’impianto in termini di assorbimento di energia.
Sino al 30 giugno 2010 si poteva ricorrere a quanto previsto al punto 9 dell’All. A, per immobili di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq, norma che stabilisce che il proprietario “consapevole della scadente qualità energetica dell’immobile”, anziché dotarlo dell’ACE, può ricorrere ad un’autodichiarazione in cui afferma che:
- l’edificio è di classe energetica G;
- i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
La predetta autodichiarazione costituiva un’alternativa alla dotazione dell’ACE da rendere in sede di trasferimento dell’immobile: ciò si evince dalla formulazione della norma, che ricollega al (solo) proprietario l’emanazione della dichiarazione per “mantenere la garanzia di una corretta
informazione all’acquirente”. Per gli immobili siti in Lombardia tale alternativa è stata abrogata.
Riguardo infine alla possibilità per il locatore/proprietario di far compartecipare all’onere il locatario/conduttore, si precisa quanto segue:
1) per quanto concerne la vendita, nulla vieta che parte acquirente, già all’atto della proposta o del contratto preliminare di compravendita, assuma l’impegno a procurare l’ACE da allegare al rogito. Anche per le locazioni l’ammissibilità di un accordo in deroga non è in linea teorica vietato, non ostandovi la ratio della normativa, con le seguenti precisazioni.
2) In caso di nuovo contratto, l’impegno a procurare l’ACE in vista della successiva stipula del contratto, dovrà essere assunto dal conduttore all’atto della proposta di locazione o del preliminare di locazione (poiché l’obbligo di consegna, e quindi di dotazione, è previsto all’atto della stipula del contratto non è possibile prevedere, nel contratto, l’impegno a far predisporre l’ACE in un momento successivo).
3) Altresì in vista del rinnovo, espresso o tacito del contratto, può essere configurabile un impegno del conduttore (si pensi a quei casi, specie negli usi diversi dall’abitazione, in cui l’inquilino ha effettuato lavori di ristrutturazione o adeguamento dell’immobile o dei suoi impianti e perciò dispone delle relative certificazioni). Tuttavia occorrerà pur sempre tenere in debito conto che le sanzioni amministrative per la mancata consegna del certificato sono previste a carico del solo locatore, il quale dinanzi ad un accertamento non potrà addurre a giustificazione il fatto del conduttore, salva la successiva rivalsa per il risarcimento del danno conseguente all’irrogazione della sanzione sul conduttore inadempiente.
Come si può ben vedere l’obbligo a carico dei locatori non è di poco conto e non può essere preso “sotto gamba”; è necessario quindi attivarsi con la massima celerità e verificare: l’eventuale esistenza dell’attestato in questione, la necessità di dotarsene ed i costi da sostenere.
Lo studio, per il tramite della propria associazione di categoria, sta raccogliendo informazioni per verificare la possibilità di ottenere l’attestazione a prezzi “convenzionati”.
I clienti interessati possono rivolgersi allo studio e/o al proprio tecnico di fiducia.
Cordiali saluti.
Domenico Pezzotti
